中国的第4高档写字楼（裕达国贸大厦）的置业投资方案
裕达国贸银座商务区RICH SHARE售后包租20年产权投资方案
做一个理性投资人
为什么是零风险投资项目？（为何要卖？为何包租？如何返阻？有何风险？法律是否禁止？到期回购的保证？）
裕达银座，包租销售引领河南的地产产权营销！
河南创普置业，实力打造河南省地产包租经营商
一石激开千层浪。2005年1月4日，伴随着河南省最大都市报《大河报》一则《昭告天下》的悬念广告，中原领袖地产--郑州裕达国贸银座商务区RICH SHARE 售后包租20年于1月6日盛大开盘，当天迎来了近300人的看盘人群、3部财富热线共接打了近2000多个咨询电话，实现了一天订购37套近2000平方米的销售业绩，虽然主办方河南创普置业有限公司一再强调定金不退、慎重决策，但是开盘当天2600多万元的销售入帐的刷新河南省地产界的营销记录。
伴随着裕达国贸银座商务区RICH SHARE 售后包租20年销售的成功开盘，一个全新的地产概念：产权式写字楼正式写进中原地产的发展历史，河南省终于迎来了地产的产权营销时代！
在中国人传统的概念里，房地产发展商往往是只管开发项目，其将房子按照一定功能盖成后买给购房者，至于购房者购买后如何经营就不再关心。 而在发达国家，房地产经营分工日益专业化，开发商专门负责开发，其开发的房地产或购房者购买的房产包租给专门的房地产经营商进行经营，经营商再针对房地产的租售人群开展租赁、经营，构成了完整的地产商业链条。在此基础上，小到住宅，大到公寓、酒店、写字楼都普遍运用包租经营的办法由专业化公司进行运做，特别是美国，由于职业流动性大，人们一般不购置产业而随时租赁，即使住房也是开发公司建好后交给包租公司经营。这样既保证了发展商开发房产的顺利销售，又保证了产权人稳定的经营收入，因而受到市场的一致欢迎。当然包租经营方会有一定的经营压力，但是一般包租经营商都会进行认真推算和市场考察，在一定把握基础上认真的经营风险，在一定可控范围内为产权人提供包租经营服务而挣取预期利润。
随着中国与国际市场的接轨，房地产专业化经营商正在成长，一个新的营销概念：房地产产权营销逐渐从南方到北方、从沿海到内地逐渐兴起，包租销售，风头正起。其主要的表现形式就是售后包租返租，就是购房者买下物业后将物业包租给一家具有实力的物业公司或发展商，租价和租期由双方议定，同时，购房者也可以选择分期付款、按揭付款等多种付款方式。此种方式适合于投资者。“售后包租”也出现了多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”，对投资人具有较强的吸引力，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以特别适合于商铺、写字楼、商用住宅 (如酒店式公寓、商住楼 )等的销售。
短短的一年左右的时间内，远到上海、大到全国、近到我们郑州，一些已经成功和正在成功的产权性投资项目无不是有效运用“售后包租的利器，实现开发商、购房者、银行、租房人、国家等“多赢”销售局面。
1、上海市：
1）上海骏豪国际花园，每平方米售价25000元，一年包租租金为8%，企业与投资人一次签定5年包租协议，5年之后，客户可以自己出租，但必须接受大楼统一物业的登记、管理。
2）上海均瑶国际广场，作为均瑶集团进入上海的重要地产项目，也是一个售后包租的写字楼项目，包租10年，一次返回每年8%计算三年租金，其他按年1次/年支付包租费用，中间客户可以不委托包租而自营，但必须接受物业统一管理。
3）上海南京西路的南证大厦，1998年开始出租，出租状况良好，今年将部分楼面的产权，拿出来分割成小块转让，但是出租还是由开发商统一包租，包租为30年，。
据业内人士粗略统计，上海大约共有近20家楼盘采用这种行销方式。除了以上提及的，主要的还有中远行家、万源经典、精英会、大众河滨、金桥凤凰酒店式公寓等，这些都是在短短的一年左右的时间内出现的。
2、在全国 ：
近年来，中国不少城市相继出现TIME SHARE---“产权式酒店”，具10万元人民币左右等级投资实力的居民，就可参与。
所谓“产权式酒店”，就是把酒店、宾馆、写字楼的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者；投资者可以像购买其他房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报；投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段（10－20天）的免费居住权。其实质就是“分时度假＋房产投资”。业者认为，“拆整卖零”是商家常用的一种营销策略。酒店、宾馆把每个客房作为一个独立的产权单位分别出售，产生了“整体大于部分之和”的好效果——即使某个或某些客房不能使用了，酒店照样存在、照样可以营业。
通过“产权式酒店”，开发商有可能借此盘活资产，有时甚至还出现抢购热潮。据报道，2000年10月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。此后两年推出的“产权式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店，浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目，全国已经开发的产权式酒店项目已经达200多个楼盘。当然，产权式酒店也必须有一定的酒店管理公司参与，其经营水平直接关系到投资人的投资回报。
3、在郑州，产权式置业也受到市民的广泛关注：
1）CITY MALL 正大城市广场项目：该项目位于郑州农业路与原107国道交叉口，由河南广元置业有限公司操作，引进泰国正大集团租赁，拿出10万平方米商谱中的15000平方米，按照最小6平方/个单元销售，10000元/平方米，建设银行给予按揭支持，直接返回的3年租金（8%/年）给客户，客户交纳3年按揭后，剩余7年的按揭由开发公司按月支付租金给客户，全部销售任务2天认购完毕，完成销售额。
2）锦江酒店产权型旺铺：该项目位于郑州市未来大道，由河南天鹰房地产开发公司推出，浦东发展银行、交通银行给予按揭支持，8000多平方米商铺，8000元/平方米，10天认购完毕，最小销售面积为10平方米/个单元，实行每年按照10%租金标准返还一次，共包租10年；
3）金印新财富产权型酒店：该项目位于北环路，售价4000元/平方米，同国内其他产权性酒店。
4）火车站世贸服装商城二、三期商铺：带租约销售。
5）建业桂园下商铺：建业房地产开发，按照12000元/平方米，250-400平方米/个销售单位，采取3年包租，每月每平方米返租金100元，连续返租36个月（3年），2000多平方米，全部在6日内销售完毕。
从以上可以看出，售后包租对各方的好处是明显的，对开发商来说，能够很快的销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40%～50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长，如果对投资者，长期包租，风险就更小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，在成都甚至出现了只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租日益趋火的根源所在。
在此提醒购房者，包租经营毕竟有一定经营风险，所以，选择包租经营要有一定的眼光和判断力，做一个理性投资者：
1、期房项目的包租销售---法律禁止的销售方式：
2、要规避不成熟的包租房地产项目。
3、包租销售，还是要看房地产产品性质。
商铺（底商、群商、商场内铺位）
写字楼、
4、要正确评价房地产产品的品质和升值潜力、长久性。
5、要正确估价房地产包租产品的租金水平。
6、要选择有经济实力、讲究信誉的房地产经营公司。
7、不要看最高的回报，而要讲究稳健的回报。
8、详细审阅包租合同，防止包租经营陷阱。
具体解释：
1、期房项目---法律严格禁止按照包租经营进行销售：
在上世纪90年代，由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，历史遗留问题至今不能解决。后来这些开发商又尝试用售后返租的办法，通过出售小产权，开发商组建或委托专门的商业管理公司再以合适回报率返租回来。为此，建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。
所以，投资产权性地产要选已经竣工的项目，才是合法的。
2、要规避不成熟的包租房地产项目。
售后包租尽量选择成熟性项目， 不要选择不成熟的房地产项目，不要做别人的经营铺路石。特别是商铺投资有一定风险，其必须依托于整个商圈的发展，分散的产权式商铺风险最大。
对投资人来说，越是成熟的项目，经营一定时间的运做，已经基本取得基础经营数据，如出租率、租金收益率，足以能够在购房者知识层面对包租经营房地产进行判断。
裕达国贸银座商务区做为河南省唯一的5A级智能商务区，自1999年至今已经经历了5个年头的经营锻炼，基本属于成熟性写字楼，是河南省唯一的贵族办公空间。
3、包租销售，还是要看房地产产品性质。
从包租经营的房地产产品的使用性质上说，存在住宅、写字楼、商铺、酒店等多种业态。
住宅：对包租经营来说，住宅国内除了一些目标租赁人群非常清楚的如房产公司开发的大学生宿舍由大学包租外，一般没有售后包租性住宅；
商铺：分为底层商铺（简称底商）、群商商铺（如批发市场）、商场内商铺（柜台或铺位）。
商业商铺一般注重商业氛围，讲究商圈，而商圈不是一朝一夕形成的，一般需要几十年至少十多年才能形成一个商圈，所以投资之前已经要正确评价商圈的发展环境和未来状况，除个别地区外，一般很难有保持10年以上的旺铺。
1）底商，特别是独门独户的可以独立出租，经营风险较小；
2）群商依托于整个市场，投资前要对市场主导经营产品发展前景进行一定预测；
3）商场内铺位受到整个商场经营领导者的素质影响，不能不对谁、哪家公司在经营进行足够的了解，看看这家公司是否有将整个商场运做开的市场经验、素质、资金投入实力。尤其是当前，国家逐步放开外资商业进入中国的批发、零售市场，商业竞争风险在加大。即使是实力雄厚的外资商业，也可能会因不服水土而失败（如汇龙城内普马）。一旦整个商场经营失败，商铺所有人也是“覆巢之下，蔫有完卵”？
产权式酒店：最适合在旅游人群集中地，而在其他地区，就有可能出现空租风险，客房的出租空置率高而无法对投资人兑现回报；同时酒店是一个整体，必须有专业酒店管理经营经验、客户群落与常客组织，否则后期风险大。
写字楼：
一般写字楼经营风险比较低，其租赁户为多家公司，即使一个租赁户破产倒闭照样可以租赁给新的需房户。特别是高档写字楼，其租赁户一般为大公司，一般不轻易来回搬家，租金收入比较稳定。写字楼售后包租经营时可以有效避免了产权人因个人交往圈子有限、精力不足而导致经营空租现象，也避免了因个人经营而无法给承租人开据发票问题，保证了租金收款及时等。
4、要正确评价房地产产品的品质和升值潜力。
裕达国贸银座商务区是一个总投资16亿元人民币打造14.6万平方米的大厦的一部分，是一个贵族商务区，其建筑品质是河南省唯一的，几乎全部进口的建筑材料：瑞典优质钢材打造其钢筋铁骨；高标号大坝水泥，足以保证其能够与长江三峡一样百年矗立；进口意大利外挂花岗岩、内部英国皇石大理石……
设想一下20年以后你购置的其他写字楼是什么样子？20年后裕达国贸会是什么样子？那么，50年后呐？65年后？100年后？裕达国贸必然风采依旧！
5、要正确估价房地产包租产品的租金水平和出租率，这是包租经营公司给客户兑现返租的根本。
裕达国贸银座商务区出租价格：1999年为1.2元/平方米/天，当时为郑州市最贵的写字楼，但是随着经济发展，郑州写字楼出租价格水平逐步提高，郑州市写字楼出租价位大部分为甲级写字楼，其价格为4000元/平方米以下，但是出租价格也处于快速攀升通道，如经三路思达数码大厦为2.2元/天/平方米，大河锦江、未来大厦等为2.0--2.5元/平方米，裕达国贸目前至今价格在2.0-2.8（平均2.4）元/平方米/天，又到了该上调价格水平的时候。
6、要选择有经济实力、讲究信誉的房地产经营公司。
河南省创普实业有限公司以“创造财富，普惠大众”为企业理念，是一个以房地产专业化经营，尤其是写字楼等产权经营为主导的企业，具有房地产开发、物业经营与管理等综合资质，拥有雄厚的经济实力，1998年开始投资2个多亿元人民币一次性付款购买了 裕达国贸银座商务区，注册资金4000万元人民币，出租经营状况良好，在客户、政府、银行等各界朋友中建立了良好的信誉。
多年来，河南省创普实业有限公司积极学习国内外高档写字楼经营运做经验，派员到美国等地学习锻炼，积极引进房地产产权经营的先进理念，目的是希望经营运做实现投资人、本公司的合作多赢。
就此次裕达国贸银座商务区RICH SHARE售后包租20年销售来说，创普公司希望通过此次销售完成资金运做，在河南省高档写字楼经营行业的一个较大整合，建立起一个覆盖高端写字楼物业的包租经营体系；并相机进入其他房地产开发项目，实现公司的利润最大化需求，尤其是在中国中部地区的人口大省；河南省有效利用银根紧缩造成一些房地产投资项目缺血而完成一些项目整合、兼并，为实现高回报积聚资金。
在本次项目操作中，河南省创普置业有限公司经过缜密的精算，按照前10年内2.64-2.7元/天/平方米的包租价格对客户进行租金回报，10年总共支付给投资人9520元/平方米/10年（折合总房价的7%/年租金），而在创普置业有限公司包租经营的10年间，每平方米的出租经营收益为8760元--14600元（平均为11680元），足以支付客户的租金回报9520元/平方米/10年而且公司有最大约2160--5080万元（按照11680-9520到14600-9520）的经营毛利。
当然，在经营过程中，创普公司必然发生一定的经营费用，扣除这些经营费用后我们的预期10年经营纯利润在1000--2500万元之间。同时通过新项目开发，我们预计实际的利润会更多。
7、不要看最高的回报，而要讲究稳健的回报。
总房价7%的租金回报是一个稳健的回报数据，符合写字楼物业一般15年全部投资回收的正常行业定律；我们不承诺按照总房价10%进行回报，是为了避免高回报承诺而导致的落实不力，导致的企业资源透支。那样必然导致兑现风险；我们是一家负责任的公司，就要在“力所能及、合作双赢、立足长期”的尺度内对产权人负责。
8、提醒投资人详细审阅包租合同，保证自己的合法权益。
郑州裕达国贸银座：16亿元打造的贵族商务区，中原人的塔尖生活高度。
裕达国贸银座商务区：
裕达国贸银座商务区---郑州最高贵的商务区GBZ
城市高楼大厦是城市实力的象征。随着中国以及亚洲经济的崛起，超高建筑的比重已从美国转移到亚洲，目前，世界的10高大楼中，有6座位于亚洲，其中，大中华区就占了4席。超高大厦由于抗震、防火等需要，全部使用钢结构，建设成本往往是一般砖混结构和框架结构建筑的数倍，加上相配合的电梯、水泵、消防、空调、网络敷设等设备投资巨大，180米以上超高建筑的象征意义远远大于功能上的需求和经济效益，但其能够满足高档办公、接待等而受到国内外大公司、高档商务阶层的广泛欢迎。
在全国各大城市纷建第一高楼的潮流中，郑州无疑走在了全国城市的前列。1999年落成的裕达国贸以其199.7米的高度刷新郑州城市记录，成为河南省改革开放的象征，是中国继上海金茂大厦、广州中信广场、深圳地王大厦之后第四座摩天大楼级的超高层建筑。
【国内主要城市的“第一高楼”】
大厦 楼高(米) 层数 落成年份
上海金茂大厦 420 88 1998
广州中信广场 391 80 1997
深圳地王大厦 325 81 1996
郑州裕达国贸 199.7 45 1998
上海全球金融中心 492 101 建设中
南京国际金融中心 260 80 筹建中
武汉国际证券大厦 331 69 建设中
北京银泰中心 279 64 已动工
京、沪纷纷抢建第一高楼。日前，中国银泰投资和凯悦国际酒店动工兴建银泰中心，投资40亿元，它将是北京第一高楼。上海更是雄心勃勃，要完成世界第一高楼工程。今年初，上海重新启动了上海全球金融中心的建设计划，并拟使之成为上海的标志。
近日，南京也拟投资25亿元，兴建一座260米、共80层的南京国际金融中心，堪称江苏第一高楼。武汉的国际证券大厦高331米，预计年内完工，是湖北省唯一超高层的钢结构大楼。
中原地王-裕达国贸 中原地区的塔尖生活16亿元打造的贵族商务城堡：
自古以来，“得中原者得天下”，郑州作为中原腹地的核心，裕达国贸，则是郑州市永久的标志性建筑，是我国继上海金茂大厦、广州中信广场、深圳地王大厦之后全国第四座摩天大楼级别的高档空间，是中原地区唯一的大型高标准5A级智能化楼宇。裕达国贸，必将是郑州市永久的标志性建筑，
裕达国贸紧邻郑州市委市政府，凝聚了世界各国的建筑物品精华和技术：世界建筑大师李祖原的设计心血、中国工程建设总公司第二工程局和意大利帕玛斯迪利萨集团公司施工人员的汗水，属于多功能超高层钢结构建筑，占地面积1.5公顷，地上４５层，地下４层，总建筑面积１４．６万平方米，基础埋深１４．３米，主楼基础采用桩基，桩径０．８米，桩长３５．７米，桩距２．４米，网络均匀布置，其累计拆迁补偿、征地、土建、安装、设备、装修等总投资16亿元人民币，加上酒店装修、家具等最终投资接近26亿元人民币。全部建筑包括五星级国际观光酒店、5A级（甲级5A含：通讯自动化CA、办公自动化OA、楼宇自动化BA、消防自动化PA、保安监控自动化SA）智能型写字楼、精品购物广场、国际会议厅、红辣坊会员俱乐部、文奇中餐厅和裕达文化广场等，以档次最高、设施最先进，功能最完备的综合性物业发展项目享誉中原，成为河南省经济发展史上新的里程碑,是中原省会的标志性建筑。
建筑上，裕达国贸双塔形体象征着中原佛手，开创未来，是“河南新世纪的象征”，进口大理石建筑立面、国际一流建筑品质；宽阔大堂的品位和布置、12部进口电梯质量与配置，足够停车场的设计、气派的喷泉、高贵的银杏、厚厚的地毯、璀璨的吊灯、世界品牌的服装专卖店、5A级的智能写字空间、世界各国的珍馐名店等无不向人展示它与众不同的贵族气质。
今天的裕达国贸，阐释者中原唯一的贵族化商务区的风采；
明天的裕达国贸，在郑州市老城区限制18层以上高楼的规划政策下，仍然是中原的塔尖！
贵族气质，必然流传。
郑州市四大商务区盘点：以我贵族特色 独立成“城”
郑州市四大商务区中唯一顶级贵族商务区裕达国贸银座商务区
在郑州市存在四类写字楼，即：
1、一般商务区写字楼如新通桥、建文区域、碧沙岗区域；
2、自发形成的实际CBD如农业路、经三路区域、未来大道区域；
3、政府新造的CBD，如郑东新区；
4、作为贵族商务区，其唯一代表就是裕达国贸银座。其傲然屹立于中原之颠，如鹤立鸡群，14.6万平方米的整体建筑，刷新郑州的城市高度，成为河南省改革开放的新时代象征。
写字楼投资—中国房地产投资最新方向
附：全国高档写字楼租售形势
据业内人士分析，商业地产投资相比金融投资，其回报率更稳定、风险也较低；与住宅投资相比，又具有回报率高的优势。从目前统计，住宅用房投资回报率约为6％到8％，而商业地产投资回报率可达8％到12％。按照此回报率计算，写字楼投资回收期平均情况下为10-15年。因此，写字楼投资被专家称为个人投资者的新“金矿”，甚至有人预言它将掀起新的个人投资热潮，成为继股票、普通住宅之后新的投资热点。
全国写字楼的投资形势：
据资料显示，2002年，北京、上海、广州等地写字楼的租金全面飙升。据最新统计数据显示，广州甲级写字楼出租率均在95％以上。北京、上海两地的甲级写字楼市场租金一路高歌猛进。北京的甲级写字楼平均售价比上年增长40％，租金也同比上涨了约30％，上海市甲级写字楼入住率已逼近100％。
随着西部大开发的深入，外资西进不可避免。据国外某专业投资机构提供的调查显示，未来两年内，因成都、西安、昆明、重庆、郑州等二类城市能满足大型跨国机构办公的甲级写字楼存量有限，将导致此类楼盘供不应求
本外地写字楼房价比较：
1）、上海市市写字楼出租价位：2004年4月陆家嘴地区基本是1美元/平方米/天，南京西路和南京东路较好的地段为0.9美元，徐家汇为0.6到0.8美元，古北为0.7到0.8美元。
2）、北京市写字楼出租价位：高档写字楼日租赁价格为3-4.5/天/平米,顶级达到8元/天/平方米。例如：
东方银座 东城区东直门外 5万平方米 均价18000元/㎡ 甲级
数码大厦B座 海淀区四通桥 2.4万平方米 均价15000元/㎡ 5A级
第一大道（建外SOHO） 朝阳区大北窑 9.8万平方米 均价16500元/㎡ 甲级
平安发展大厦 东城区平安大街 2.6万平方米 均价15800元/㎡ 5A级
阳光工场 朝阳区光华路 6万平方米 均价13800元/㎡ 甲级
帝恒写字楼 海淀区黄庄路口 4.4万平方米起价12800元/㎡ 甲级
中国证券大厦 西城区金融街 12万平方米 起价USD2200元/㎡ 5A 级
新世界正仁大厦 崇文区崇文门外大街 5.6万平方米 起价12000元/㎡ 甲级
韦伯时代中心 海淀区魏公村 5万平方米 起价12700元/㎡ 甲级
中关村科技贸易中心 海淀区中关村大街 6万平方米 均价13800元/㎡ 5A级
名商大厦 海淀区苏州街 1.6万平方米均价12000元/㎡ 5A级
嘉都中心 朝阳区光华路 2.7万平方米 均价USD 2000/㎡ 甲级
富凯大厦 西城区金融街 11万平方米 均价USD2400/㎡ 甲级
皇冠大厦 西城区西直门 11万平方米 均价15000元/㎡ 5A级
清华创业大厦 海淀区清华 4万平方米 均价13000元/㎡ 甲级
中关村商务大厦 海淀区中关村 4万平方米 13800元/平方米 甲级
柏彦大厦 海淀区北四环北航 3.5万平方米 4.8/天/㎡ 甲级
太平洋科技发展中心 海淀区知春路 4.1万平方米 均价14000元/㎡ 甲级
银网中心 海淀区知春路 5.3万平方米 均价14800元/㎡ 甲级
银谷大厦 海淀区保福寺桥东北 7万平方米 起价11700元/㎡ 甲级
清华同方科技广场 海淀区王庄 11万平方米 均价13000元/㎡ 甲级
世纪金源中心 海淀区西四环 9万平方米 4.3/天/平方米 商务公寓
中关村方正大厦 海淀区中关村 5.1万平方米 5.4/天/平方米 甲级
3）、广州市写字楼出租价位：广州不断涌现出个性化的写字楼，有纯写字楼，也有公寓式写字楼，还有商务式写字楼等，价格也在向多元化方向发展，有每平方米七八千元的，也有每平方米1万多元的，产品和价格的丰富，足可满足不同用家和投资者的需求。 中洲中心写字楼的售价在1.3万元-1.7万元/平方米之间，而琶洲一写字楼项目的售价，达到1.8万元/平方米，和广州市写字楼地标中信广场的售价已经持平
广州写字楼目前的平均售价约8300元/平方米，租金平均约83元/平方米，十多年来，广州写字楼的价格均没有增长，价格一直都维持在较低的水平，有很大的上升空间。按目前写字楼的售价和租金来计算，写字楼的回报率通常在8%-10%左右，目前广州写字楼的回报率比上海、深圳、北京等城市都要高。
4）杭州：
庆春区块的高档写字楼，平均日租金在2.5-3.5元/平方米左右，均价11000-15000元/平方米；
武林区块的高档写字楼，平均日租金在2.5-3.2元/平方米左右，均价11000-13000元/平方米；
黄龙区域的高品质写字楼，均价在13500-16000元/平方米左右（有产权的更高些，没产权的相对低些），而平均日租金水平在4-4.8元/平方米。
以购买一套黄龙区域200平方米、价格15000元/平方米的写字楼为例，总投入300万元，按4元/平方米•天的租金计算，10.5年就可收回投资，年回报率超过9%，这应该是比较高的。
5）西安市场：2004年10月份市场均价
普通住宅：3041元/m2写 字 楼：4759元/m2商 场：6910元/m2
公寓别墅：4396元/m2
004年3月份西安写字楼的均价为4383元／M2，虽然远低于北京、上海等地，但仍高于西安的住宅均价。由于大量的小型创业型企业以及传统行业的企业，受到资金的限制，在写字楼的需求上表现并不明显，市场上为迎合这部分类型的公司，催生了大量的商住两用楼，这也分流了一部分写字楼的客户，比如在南二环沿线，由于占有地理和交通优势，一些住宅楼在入市时就打出宜商宜住的宣传口号，实际上也对纯写字楼的市场吸纳产生了挑战。
投资是一门学问--写字楼投资参数
理性投资写字楼四大参数细考量
1）投资参数之一：形象、档次很关键
写字楼的形象、档次，决定了租客的类型。所以，在投资写字楼前，最好先想想看，自己的目标租客是谁。
投资写字楼时，要瞄准其未来的客户群的需求。通常企业将商务楼的档次形象、品质作为主要因素。如写字楼的建筑立面，建筑品质；大堂的品位和布置，电梯质量与配置状况，停车场的设计是否合理；结构布局是否适用等方面，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。裕达国贸就是档次定位、功能配套与国际接轨，眼光瞄准国际市场的写字楼。它有功能齐全的商务中心，便利的商场，24小时营业的银行，机票预订处，健身房，康体中心，大堂吧（咖啡厅），淋浴房、美容美发……几乎日常工作生活的方方面面，都在这一个写字楼中全能满足。因此，它受到众多商家企业追捧。
商住两用物业特别受小公司的欢迎，而知名企业和实力企业则对写字楼的档次形象有更高的要求。从经济的发展趋势看，虽然商住两用物业仍然有其特定的客户群，但高品质纯写字楼的需求，正在不断地上升，这一类写字楼的性价比也越来越高。
如果留心观察一下，你会发现郑州的写字楼客户，正在经历第二次“搬家”潮。第一次是从商住两用物业中搬到相对较专业的办公楼宇；第二次搬家则是从区位不佳、品质较差的写字楼，搬到地段更好，定位更纯的高品质写字楼中。因为交通因素、形象、档次等因素从其他写字楼搬出来的。
这并不是郑州州才有的现象，在北京、广州、上海等地，也已经出现“商住楼退出，大而全写字楼失宠，CBD写字楼力追纯度，贵族式写字楼受追捧”的趋势。的确，无论是小型的商住两用楼，还是写字楼、商务公寓、产权式商务酒店融合的综合写字楼，对于入驻公司而言，一旦它们做大了，最终都会再次考虑形象，尤其是需要接触境外客户或政府官员的企业。高端的纯写字楼不但有助于提升企业在客户中的形象，而且因为所有的入驻客户都属于行业中较有影响力的企业，有助于形成统一的写字楼场所精神，这种互相感染的氛围，虽然是无形的，却会使所在的物业价值得到不断提升。
随着商业地产热的兴起，写字楼投资已成为一个炙手可热的词汇。商业地产市场形势的“红火”，无怪乎有人说，2004-2005年将是房地产市场的“商业地产年”。
投资参数之二：地段至关重要
写字楼不同于住宅。就住宅而言，市区有市区的好处，郊区有郊区的优点；有人习惯市区内齐全的配套，有人却偏爱城郊的风景；有人注重环境，有人更考虑交通……但写字楼不同，通常没有相对成熟的办公气候的地段是不受企业欢迎的，因为会给日常商务活动造成诸多不便。因此，写字楼项目所在的区域，离不开商务活动频繁的商圈。
这两年郑州的“商圈”也是越来越多，从早年的德化街、二七塔、火车站，到后来的紫荆山花园路、经三路财富大道、未来大道、碧沙岗、郑东新区CBD等，每个商圈都有其独特的商务功能与承租群体。而真正适合写字楼投资的商圈，往往是一个成熟而又充满变化和活力的商圈，在郑州市以省级行政区为依托形成的经三路财富大道、以市委、市政府为主形成的裕达国贸等。对于讲究地段的写字楼投资来讲，可谓占有得天独厚的优势。
投资参数之三：软件配置与物业管理
一流的硬件设施，只有匹配一流的软件，才能更加焕发光彩。在写字楼的软件配套方面，信息化配置和智能化配置是重点。基本指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、网络系统的配置程度等。而物业管理的好坏，更是决定你的投资是否保值和增值的至关重要因素。如裕达国贸大厦，拥有先进和完善的软件配置，而且还拥有星级酒店式物业管理，使这里的每一位业主都能享受到谨慎、安全、细致、周到、快捷的服务。
投资参数之四：出租价值及回报周期
置业门槛的高低决定了投入的大小，也影响着投资回报的速度。根据国际专业理财公司的计算原则，能否投资一幢物业价格的一个判断标准是，15年内要能收回投资，即如果投资物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目具有升值空间。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次，以此估算出回收投资的年限。
选择决定命运--郑州高贵写字楼的严重不足
投资贵族商务区写字楼，真正的眼光所在
高档写字楼是一个城市的名片，郑州写字楼，特别是贵族商务区严重不足：
一亿人口的大省仅有的一个裕达国贸银座写字楼郑州市写字楼出租价位：大部分为甲级写字楼，其价格为4000元/平方米以下；顶级写字楼仅仅一个裕达国贸银座
写字楼的多少、出租率、租售价格代表一个城市、一个区域的经济活跃程度。高品质写字楼更是一个城市的名片，代表一个城市的开放及交流的程度。郑州的写字楼供应远未充足，尤其是高品质的写字楼仍相当缺失，仅仅一个裕达国贸。就河南作为中国第一人口大省、全国经济总量第五及省会郑州又作为区域商贸及金融中心而言，高品质写字楼的数量与这个地位极不相称。但这也从侧面衬托出裕达国贸良好的投资价值。
郑州房地产价格在全国处于一个较低的水平上，投资的潜力巨大，物业价值特别是高档写字楼价格被严重低估：作为省会城市郑州，房价仅比拉萨高，处在全国倒数第二的水平，与周边的省会城市比较，郑州的房价依然有很大的差距。周边的省会城市，GDP大多低于郑州，但即使一般住房的房价却比郑州高得多，如西安、济南GDP相差不大，但它们的均价已经超过每平方米3000元。郑州与其他周边省会城市相比，房价相对较低，市场发展相对落后，郑州房地产目前正处在快速上涨的底部，因此，中原的房地产市场，尤其是郑州的房地产市场还将继续向前、向前再向前。
在郑州写字楼市场发展趋势中，存在集中化、规模化、国际化、层次分化、摆脱商住等低档次特色而专业化、高档化、甚至贵族化的趋势，但是其根本上是国际化。
国际化的含义：随着WTO效应的波及与扩散，郑州的开放程度逐渐深入，在郑州的跨国公司逐渐增多，中原企业与跨国公司的业务交往逐渐增多。无论是跨国公司还是河南境内的国际业务背景公司，均需要一个国际化的写字楼，以提升企业形象和竞争力。写字楼的国际化元素一般有国际化区域（如接待外宾和国际友人的河南博物院所在区域）、国际化品质（如采用国际品牌电梯和中央空调等）、国际化服务（由国际知名物业管理公司提供服务）等。
写字楼日渐走向专业化。这主要体现在纯写字楼、专业设计、专业服务等方面。首先，越来越多的企业已不满足于在商住一体楼里办公，因为那样企业形象会大打折扣，在裕达国贸银座纯写字楼内办公才能体现公司的商务尊严和员工的职业尊严；其次，目前专业的写字楼设计主要表现为俊朗的外立面、板式空间、超宽的公共走廊、采用新型中央空调等；第三，专业服务主要体现为在传统清洁、安保、维修等服务基础上增加资产管理服务，使业主的资产持续保值增值
大规模写字区的影响力已在形成。一般一个国际化写字区的开发体量约在10万平方米左右，可满足约10000人办公和商务，并集合办公、会议、展示、交流、商业等多种商务功能，产生１＋１＞２的复合效应。
裕达国贸银座商务区RICH SHARE 方案具体介绍
中国投资市场的“第七种武器” ---房产产权投资售后包租
投入15万拥有50M2的裕达 稳赚339万的利润
河南创普置业有限公司“RICH SHARE”产权投资售后包租方案
一个以15万元挣取339万元的商机
售后包租、带租约销售的优越性：
炒股票赚不了钱、存银行利息低、商铺回报不稳定、实业增值缓慢、摸彩票得中300万元的机会仅有2000万分之一，无疑大海捞针......
你的资本如何保值、增值？
在不少投资者一筹莫展的时候，被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后中国投资市场的“第七种武器”——产权式写字楼投资方案登陆郑州并首先在裕达国贸银座这一贵族商务区现身。
售后包租返租，实质是产权性置业投资，就是购房者买下物业后将物业包租给一家具有实力的物业公司或发展商，租价和租期由双方议定，同时，购房者也可以选择分期付款、按揭付款等多种付款方式。此种方式适合于投资者。“售后包租”也出现了多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”，对投资人具有较强的吸引力，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以特别适合于商铺、写字楼、商用住宅 (如酒店式公寓、商住楼 )等的销售。
售后包租产权投资销售的优越性：
1、写字楼物业具有商业地产的经营特征，对经营者要求高，而产权投资人往往不具备经营素质、客户群把握等优势；
2、产权与经营权分置有利于整体经营；一家包租可以防止所有权分散导致的物业管理混乱；
3、收益虽属于中档水平，但是相对稳定，产权人经营风险小。
售后包租产权投资作为中国投资市场的“第七种最新投资武器”，是继股票、债券等之后的一个崭新、稳妥的投资手段，特别适合于有长期投资能力的人。例如投入15万拥有50M2的裕达，就会稳赚443.6万的利润，河南创普置业有限公司“RICH SHARE”产权投资方案，为你提供一个以15万元挣取443.6万元的商机，
裕达国贸银座商务区RICH SHARE方案介绍：
你投资，我包租。
包租租金计算标准及支付：
为降低客户经营风险和首付压力，河南创普置业与客户签定售后包租20年的租赁协议，前10年按照每年回报总房价的7%计算，第10-20年租金在经营第10个年度下半年的12月31日前确定租金水平。
1、按照房款总价核算租金原则：一般房产租金计算按照每平方米/年的方式计算租金，而鉴于我们为分散产权式投资性房地产，所以在10年内计算租金的标准为按照总房价的7%/年规定比率标准计算。
2、获得总房价优惠的客户,其10年内租金标准按照优惠后总房价的7%执行。
3、起租日期规定：按揭贷款购房客户的起租日期，按照客户办理完毕房地产按揭手续开始月供计算，即自置业购楼人按揭到我公司银行帐户的当月开始计算起租日期(注：该月月底客户开始首供)
4、投资自用型购房者（与我们签约包租的）的政策：
任何客户与创普签定售后包租协议后的10年内,其出租经营权统一归创普公司，客户个人不得出租经营。
客户置业后需要在裕达办公的，另行以租用者身份与创普签定租赁合同，其向创普支付的租金、物业管理费与创普支付给其的包租金不得互相抵扣，否则创普有权取消包租，客户自行负担按揭。
5、投资自用型购房者（不与我们签约包租的）的政策：
在本次“裕达国贸RICH SHARE10年包租销售活动”中购买房产、以自用为目的的客户在整个方案执行的10年内如果不想自用而转为包租的，创普置业原则上接受客户包租的申请并协商，但其租金标准应结合给其的优惠政策和当时租金水平，在其原始购置总房款的6-7%/年额度内确定包租租金标准。
6、签定包租合同客户的房产转让时，受让方享受20年剩余期限的包租收益。
7、租金支付办法：
1）、凡是按揭购房客户，其租金均按照第一次集中付租4年，第5年-10年按月支付给客户指定帐户的办法执行。
2）、 一次性付完全部房款的客户，有两种返租办法：1、选择一次性集中付租4年、后6年按月支付或年底总付的返租；2、选择每年年底总付或每年按月、季度分次付租。以上两种办法客户可以自主选择并在包租合同中明确。
（五）、销售的价格优惠政策：
1、对按揭客户贷款执行最高10年、最低50%首付政策
客户可以自主决定贷款年限、贷款首付比例甚至全付而不受限制。
2、鼓励客户降低按揭比率、提高首付，享受梯级优惠政策：
六、银行按揭担保问题：
1）、客户按揭购买时，创普公司提供10年的经济担保，作为贷款合同担保人存在；
2）、在前四年内，客户因经济周转不能及时支付月供时，可以书面提出短期借款申请，创普公司同意申请后可以承担暂时为客户垫付最多3个月的月供，但是客户应按照同期短期流资银行贷款利息二倍的利息付息还本给创普。未提出申请并经我公司同意借款而不付款时，我公司履行担保责任先于支付给银行，但是客户应在3日内还款，逾期不还处以日千分之四的滞纳金，直到还款。
3）、在前四年内，客户不通知创普而己方连续3个月不支付按揭的，银行有权利收回客户房产。在此时，根据创普与银行协议，创普公司可代银行对该房产处置、变现、还款。此时客户应承担交易税费、的情况下，在还清银行的情况下，创普公司将房款处置余额属于客户应得部分退回给客户。
7、回购政策：
创普置业与客户签定回购协议。
对10年按揭到期后不愿继续经营的客户，创普公司可以按照其购置原价回购，回购交易过户费用由客户承担。
8、10年按揭贷款期限内的转让问题：
在贷款期间，客户具有自主转让给他人的权利，但是必须经过担保方、银行办理转按揭、撤消担保或重新担保等手续。
受让客户可以选择转按揭而继续按揭；也可以选择一次性结清银行贷款余额。
裕达国贸银座商务区RICH SHARE投资特点是：
1、最小的投资规模：50平方米/个席位，10年5成按揭，最低14.3万元的首付，让你投得起，不吃力；
2、最稳妥的回报：与你签定售后包租20年的租赁协议，前10年按照年回报总房价的7%计算，第11-20年租金在经营第10个年度下半年的12月31日前确定租金水平。
3、回报及时：一次返租4年，每年租赁费平均为4.76万元，让你投资当时就见到19.04万元的租金收益；
4、最小的经营风险：当前裕达国贸银座的出租率已经达到80%，现成的租户、国际大公司的逐渐加入，带租约销售，绝对的回报保证！
5、稳健的公司信誉和包租：河南创普置业有限公司担保你与银行第5-10年的按揭付款，使你置业没有任何后顾之忧；
6、个人的投资与收益：
个人投资公式：50平方米/个席位，首付13.2万元＋办证按揭税费2.9万元＋4年48次月供共15.49万元=31.59万元；
个人最低收益保证：65年出租总收入339.万元，具体为：
1）前10年内：前4年一次返租16.8万元＋后6年每年4.2万元*6=42万/10年收益；
2）10年后的55年内，按照4元/平方米/天执行出租，则月收入为6000元，年租金收入7.2万元，55年共396万元
裕达国贸银座GBZ贵族商务区，一个成熟物业明白帐，经得起市场考验和调查：
按照当前裕达国贸2.0-2.8元/天.平方米，50平方米年租金收入为3.6万元--5.04万元
按照1元/天.平方米（30元/月）的出租收入，50平方米年租金收入1.8万元
按照2元/天.平方米（60元/月）的出租收入，50平方米年租金收入3.6万元
按照3元/天.平方米（90元/月）的出租收入，50平方米年租金收入5.4万元
按照4元/天.平方米（120元/月）的出租收入，50平方米年租金收入7.2万元
按照5-8年后郑州赶上北京当前写字楼中等水平约4.5/天/平米 ，50平方米年租金收入8.1万元
按照10-15年后郑州赶上上海当前写字楼中等偏上水平1美元/平方米/天，则50平方米年租金收入14.4万元
在10年收回全部投资后的55年，你的收益是多少？
现成的房客---你就是河南省、全国一流公司安家郑州时不可回避的房东
一个看得见、摸得着、挣得放心的投资机遇。
“员工给老板打工，老板给房东打工”。一个新的阶层正在中国逐渐诞生：他们或可能拥有富裕出来住宅而坐收房租，享受城市的清闲；或可能拥有广大的铺面而日进斗金，成为这个城市生活的高尚人士。。。。
这个阶层，正在复苏，你是否感到它身上的光芒？
这个阶层，正在诞生，你是否羡慕的他们的有闲和雍容？
这个阶层，正在壮大，你是否愿意加入他们的行列？
这个阶层，财富在不断增值，你是否佩服他们的投资眼光？
今天，在郑州市住宅投资已经接近饱和、商铺投资风险增大的时候，下一个地主阶级将怎样地诞生在房地产领域？
关注全国的投资风向---贵族商务区投资，一个从沿海到内地普遍的投资热点，在上海、在北京、在广州......
它不象住宅一样，回报率约为4-5％，投资回收期需要20-30年左右，漫长而艰难，而且住宅越用越折旧；
它不象分散产权式商铺，虽有8-10％的投资回报承诺，但是其不是独立性质的，你买下来后交给经营方打理，一旦经营不好，风险就会很大：空间几乎是虚拟的，或者说是整体建筑不可拆分的一部分，即使抵押给银行，银行也很难以实现其原来的售价，一旦经营失败可能连自己的铺位都找不到。
它不象临街性商铺，满郑州除了几十年才形成的二七商圈，哪有一朝一夕就形成的商业旺铺？哪有保持10年以上的固定黄金口岸？
它不是一般商务写字楼，其尊贵气质自然而成为外资公司、国内大公司、本地优秀企业的安家落户的首选，稳定的7-10%投资回报率是长线投资人士的首选！而且越用越升值！
现在， 仅需投资15万元 ，你就步入新地主阶级的行列！
裕达国贸银座商务区当前各个楼层的承租赁公司为：
1、25层 郑州海星云龙湾渡假酒店管理有限公司郑州环球假日酒店管理有限公司河南省联益实业有限公司河南省宇宙置业有限公司郑州森中电子技术有限公司河南省紫光科技有限公司
2、26层： 河南省中联信托浙江纳士服饰 佳能中国有限公司郑州分公司报喜鸟
3、27层广东阳江天佑成设计有限公司郑州加成咨询有限公司郑州大华教育有限公司
4、28层： 河北帝华房地产有限公司整层包租
5、29层：郑州御术化妆品河南省中信联合机电日本三菱重工江苏阳光呢绒杭州万泰认证、汉堡交通咨询郑州鼎峰电力设备有限公司美国艾玛特国际贸易柯达胶卷中国有限公司
6、30层：河南省惠森木业有限公司三一重工 北京建谊建筑工程有限公司河南省分公司
7、31层：福建榕基软件有限公司 柏域国际集团TCL国际电工河南省联合技术交通工程有限公司
河南省名伦科技
8、32层河南省华顿医疗设备海南美大进出口河南省广达置业有限公司上海新氟密封材料
9、33层河南省光明兴业工贸有限公司
10、34层：刘田律师事务所其他为仓库及大型会议室
将来你的50平方米的写字间如何用？
传统意义上的办公模式普遍认为人均10平方米是最合理的办公空间，但仔细观察就会发现，使用频率不高的会议室、接待室、秘书台、财务室及奢华的大堂分摊占到了一半以上的办公面积，这些功能不太划算却又不能缺少。于是裕达国贸银座将以上资源进行了最高效的集约，并以精英商务服务予以支持。出租会议室和接待室，可以使企业不再为购买低使用率的空间付费；公共服务的商务中心，可以使企业不必为购买低使用率的设备占用固定资产；甚至不用再单独聘请秘书，裕达国贸银座出租秘书可以做好一切，可以使客人受到尊贵的接待，可以替公司接听电话、收发信件，可以整理会议纪要，可以代为采购办公用品等等。
由于采用集约化办公，裕达国贸银座将办公面积由传统的人均10平方米精确到员工每人3至4平方米，老板每人7至8平方米。非核心的办公面积全部搬出了自用的写字间，变成所有公司按需租用。甚至不需要购买复印机、传真机和彩色打印机，因为这些办公设备包括投影仪、视听设备等裕达国贸银座商务中心全部都有，打个电话，公共秘书便可上门服务。据了解，目前在售的写字楼中能够提供如此周到的商务服务的还十分罕见，客户也大多需要自备多种商务服务。
与其他写字楼不同的是，裕达国贸银座可以每50平方米为单位单独办理产权证。如果公司有三个合伙人，需要一个150平方米的办公间，目前的写字楼即使有这么小的办公间也只能办理一个产权证。而在裕达国贸银座可以办理3个产权证，每一个合伙人都有自己明晰的产权。极致化的产权单元也为灵活的使用提供了可能，试想150平方米的办公间由三个独立单位组成，除了全部用来投资出租或自用以外，灵活的单元组合使固定的房子顺应企业的经营而不断调整变化。可以使用40平方米，出租11平方米；也可以使用70平方米，出租80平方米，出租的收益多少可以补偿办公使用的成本。当公司发展需要之时，又可将其收回合并即可。
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